Покупая жилье по договору долевого строительства, российский гражданин, по сути, участвует в предпринимательских рисках

21 июня 2018

Покупая жилье по договору долевого строительства, российский гражданин, по сути, участвует в предпринимательских рисках

К концу 2017 года Правительством России был утвержден план отказа от долевого строительства, и уже с 1 июля 2019 года договоры долевого строительства запретят. Ряд изменений в закон о долевом строительстве вступает в силу уже с 1 июля 2018 года. В Минстрое вынашивают планы о том, чтобы с 2020 года на российском рынке недвижимости могли приобретать лишь готовую квартиру в построенном доме. Как эти новшества отразятся на доступности жилья для граждан, не приведет ли это к монополизации рынка недвижимости, и как отразится на ипотеке и рынке кредитования?

Ответ на эти и другие вопросы ИНМФО пытался найти с Юлией Грызенковой, доцентом кафедры ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при Правительстве РФ.

- Каковы сегодня масштабы долевого бедствия?

- На конец весны 2018 года в России по данным Минстроя России насчитывалось более 840 проблемных объектов, по которым заключено более 80 тысяч инвестиционных договоров, в реестре Минстроя России зарегистрировано около 30 тысяч дольщиков, официально признанных обманутыми. Все это говорит о масштабности проблемы и значительном финансовом ущербе, который в дальнейшем предстоит предотвратить.

- Многие дольщики так и не дождались ни квартир, ни вложенных денег, но ведь большинство граждан все-таки улучшили свои жилищные условия именно благодаря схеме долевого участия. Не торопится ли правительство с уничтожением этого механизма?

- Обманутые застройщиками граждане появились еще в 1990-е, и появление в России закона о долевом строительстве в 2004 году было связано с желанием государства упорядочить практику продажи жилья по предварительным договорам и вексельным схемам. И во многом закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (его еще называют 214-й закон) сыграл положительную роль: снизил количество нарушений, предотвратив двойные продажи и дав дольщикам необходимые, но все же не достаточные гарантии. Конечно, большинство жилищных инвесторов с радостью купили бы уже готовую квартиру, но стоило такое жилье значительно дороже, чем обещания застройщиков.

При этом в России в большинстве регионов существовал и существует значительный потенциальный спрос на недвижимость. В советское время действовала формула N-1 комнат в квартире, где N - число человек в семье из двух и более человек. Современные стандарты комфортной жизни предполагают переход к формуле N+1, да еще и значительные миграционные потоки из сельской местности, из небольших городов в города-миллионники и, прежде всего, в Москву и Санкт-Петербург.

Все эти обстоятельства и тенденции создают существенный спрос на как можно более дешевое жилье. Поэтому и готовы жители нашей страны покупать жилье на стадии котлована и годами ждать его достройки. В развитых странах таких вариантов покупки недвижимости практически нет. Покупая жилье по договору долевого строительства, российский гражданин, по сути, участвует в предпринимательских рисках, которым вольно или невольно подвержен застройщик. При этом сам гражданин чаще всего не хочет и не предполагает быть предпринимателем и просчитать риски просто не может. Поэтому и важно обеспечить ему возможность приобретения жилья без излишних рисков.

- ...Но по цене намного выше, чем может заплатить среднестатистический остронуждающийся в жилье покупатель?

- Учтем и то, что в настоящее время существенное количество договоров на покупку новостроек заключается на кредитные средства. И в случае возникновения проблем у застройщика, затягивания сроков строительства сложности заемщика – покупателя новостройки возрастают в геометрической прогрессии: он должен платить по кредиту, обеспечения по которому нет и не предвидится. Жилья тоже нет, он должен банку и продолжает жить в съемном жилье. Конечно, перспективы такого заемщика в этом случае сильно затруднены, люди попадают в очень сложные жизненные ситуации. И именно поэтому сейчас разрабатываются механизмы, позволяющие не только избежать долевого строительства, но и сделать жилье доступным.

- Каким образом?

- В первую очередь это деятельность по развитию доступности ипотечного кредита для российских семей. Возможное повышение стоимости покупки готового жилья в значительной степени может быть компенсировано меньшими, чем ранее, ставками по ипотечному кредиту. Такая политика уже приносит положительные плоды: напомню, что последние год-два ставки по ипотеке снижаются, в целях Минстроя России и профильного российского института развития АО «ДОМ.РФ» – довести ставку до 7% годовых, что делает кредитные средства существенно более доступными для российских граждан.

При этом уже сейчас банками предлагаются ставки до 10% годовых и существуют достаточно массовые программы льготной ипотеки по 6% годовых. Постепенный отказ от долевого строительства, ужесточение требований к застройщикам, больший контроль за целевым использованием средств застройщиками приведут к повышению прозрачности рынка жилищного строительства, что представляется критически важным.

- Застройщики утверждают, что это, наряду с удорожанием жилья, приведет к монополизации рынка несколькими крупными компаниями и снижению конкуренции. С этим что-то предполагается делать?

- Рынок жилищного строительства в большинстве случаев продолжает быть привлекательным, поэтому даже если из-за изменения законодательства на какое-то время сократится число застройщиков, потом на этот рынок придут новые и расширятся оставшиеся. Нужно учесть и продолжающуюся тенденцию по снижению в регионах стоимости жилья, которая вместе со снижением размера ипотечных ставок может снивелировать повышение стоимости строительства из-за рассматриваемых мер. Повышение надежности финансовых механизмов жилищного строительства, стимулирование строительства жилья и обоснованное снижение ипотечных ставок должны в своей совокупности привести к формированию реальной доступности качественного жилья для большинства российских семей.

Елена Коротина

© 2019 «ИнМФО»Для лиц старше 18 лет

Карта сайта

X