Инвестиции в недвижимость становятся рискованными

05 января 2016

Инвестиции в недвижимость становятся рискованными

До недавних времен инвестиции в недвижимость считались в России не только доходным, но практически безрисковым способом вложения  денег. 

Однако сейчас ситуация кардинально меняется, а инвестиционное жилье легко превращается в неликвидный актив, к тому же требующий серьезных средств на его обслуживание. Причин тут несколько. В первую очередь, с падением мировых цен на нефть падают доходы населения, а, следовательно, снижается спрос на недвижимость.  Кроме того, на нашем жилищном рынке грядет очередная реформа: власти полны решимости к 2020 году полностью ликвидировать систему долевого строительства и обязать девелоперов выходить на рынок с уже готовыми  квартирами. И такое внимание властей к проблеме реализации ФЗ 214 не случайно. В уходящем году количество неблагополучных объектов, попадающих в сферу действия закона «О долевом строительстве» угрожающе растет. Возведение домов замораживается, сроки сдачи объектов переносятся, дольщики бунтуют и пишут петиции местным властям и в Кремль. Самый вопиющий пример тут, это доведенные до отчаяния 5 тыс. дольщиков группы компаний  «Город» в Санкт-Петербурге.  Речь идёт о жилых комплексах  «Ленинский парк», «Прибалтийский» и «Морская звезда». Все эти объекты должны были быть готовы еще в 2013 году, с тех пор их сдача в эксплуатацию несколько раз переносилась, но все без толку, и сейчас там строительство полностью остановилось.

 По данным мэрии Петербурга, на достройку этих объектов не хватает 8 млрд рублей, которые зависли в банке «Фининвест». ЦБ отозвал у него лицензию летом 2014 года. Влиятельные в городе братья Ванчуговы, которые и владеют ГК «Город», обвиняют во всем обанкроченный банк. Городские власти считают виноватыми самих братьев, которые имели непосредственное отношение  к проблемному банку и пропавшим оттуда деньгам. Получается замкнутый  круг, где крайними, как обычно, оказались простые граждане, ставшие дольщиками этого злополучного проекта на слишком ранней стадии. Но город на Неве тут не един. В Краснодаре заморожено долевое  строительство  ЖК «Столичный парк», где без жилья и денег оказались почти 4 тыс человек. В Москве выходят на демонстрации и пишут письма  президенту Путину и мэру Собянину дольщики ЖК «Царицыно».      

Отказ от долевого строительства в его нынешнем  виде значительно снизит риски инвестирования в строительство жилья, но неизбежно приведет к росту его стоимости, отмечает руководитель аналитического центра IRN Олег Репченко. Вместо дешевых денег дольщиков застройщикам придется привлекать дорогие банковские кредиты, однако, по его словам, рост цен не будет превышать 10-15% и он будет нивелирован снижением платежеспособного спроса населения. 

В  частности, предполагается заменить ныне действующую процедуру страхования гражданской ответственности строителей на банковские гарантии. В то же  время, девелопер сохранит возможность привлекать деньги физических и юридических лиц, но в пределах банковских гарантий. Таким образом, все риски замораживания проектов лягут на кредитные организации, которые вряд ли будут в восторге от этого.  

Не секрет, что многие физические и юридические лица, вкладывавшие свои средства в жилую и коммерческую недвижимость на стадии котлована, после ввода дома в эксплуатацию быстро выставляли эти площади на продажу и получали от этой нехитрой операции до 100% дохода. Если же застройщики лишатся возможности задействовать эти средства для завершения строительства, данная категория инвесторов просто уйдет с рынка, а стоимость жилья на первичном рынке увеличится.   

Однако, инвесторов в недвижимость могут в наступающем году поджидать куда более серьезные проблемы. Снижение доходов россиян, уже вложившихся в покупку жилья может привести к необходимости срочно избавляться от инвестиционных квартир, что будет давить на цены и даже обрушить рынок. 

Бум на российском рынке недвижимости, позволявший хорошо зарабатывать на этом, завершился 6 лет назад. Сейчас же заканчиваются времена, когда приобретение квартиры, особенно на первичном рынке, может помочь просто сохранить накопленные средства. Теперь вложение в недвижимости практически не спасают от девальвации рубля и колебаний на валютном рынке. В уходящем году цены на жилье в долларовом выражение снизились в столице почти на 20% , отмечает аналитик «Финнам Менеджмент» Максим Клягин. Причем, если до осени хотя бы росли рублевые цены, то в ноябре-декабре и они практически встали. А в обозримом будущем цены на все возводимое жилье, за исключением элитного, могут начать номинировать в рублях, что несет дополнительные риски для инвесторов. 

Что касается ситуации на рынке коммерческой недвижимости, то она еще хуже, чем в жилом секторе. Здесь, по данным агентства IRN, серьезный переизбыток  предложения. Простаивают от 15% до 30% площадей, в зависимости от класса, а арендные ставки там уже выставляют в рублях, а не долларах и евро, как раньше. А это снижет привлекательность инвестиций в этот сегмент активов. К  тому же  порог  входа на этот рынок высокий, и попасть туда частному инвестору можно только через  покупку паев  закрытых фондов недвижимости, что сопряжено с определенными техническими трудностями.     

Когда ждать восстановления рынка? Одни аналитики прогнозируют, что процесс начнется очень скоро, разумеется, в случае стабилизации нефтяных котировок. А вот руководитель Российской гильдии риелторов Геннадий Стерник не столь оптимистичен. Он ожидает еще большего снижения цен на недвижимость в 2016-2017 годах, а начало восстановления не раньше 2018 года. К тому же, количество замороженных и несданных объектов пока не  снижается, что делает инвестиции в этот рынок весьма рискованными. 

 

 

© 2018 «ИнМФО»Для лиц старше 18 лет

Карта сайта

X